遺產稅申報時，土地和房屋的「價值認定時間」大不同 !

一、重點整理

遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準（遺贈稅法第10條第一項）。
所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之（遺贈稅法第10條第三項）。
據此，計算遺產及贈與財產價值之時價應以適用該期間之公告土地現值與適用該期間之房屋評定現值為準，如下表所示：

二、案件分析

了解兩者之差異後，我們可以從實際案例中更深入地了解實務上之運作方式。例如甲於民國113月12月13日死亡，乙與民國114年6月10日死亡，試算兩人之遺產稅申報之不動產價值分別為多少?

民眾申報遺產稅時，應先確認被繼承人死亡當日適用的公告土地現值及房屋評定現值，特別是7月1日以後死亡的案件，房屋評定現值可能已適用新的年度（期），若誤用評定年度，恐將影響遺產稅額；因此，建議在申報前先確認相關年度（期），以維護自身權益。

850萬戶屋主超過50歲！專家警告：五大房市問題將浮現

     025年全台房屋稅開徵戶數已達約1,184萬戶，其中50歲以上屋主高達850萬戶，占比約71.8%。圖／本報資料照片

台灣社會結構邁入高齡化，房地產市場將浮現新一波危機？根據財政部最新房屋稅資料顯示，2025年全台房屋稅開徵戶數已達約1,184萬戶，其中50歲以上屋主高達850萬戶，占比約71.8%，相較2019年增加約118.7萬戶，換言之，如今全台每10戶房屋，就有超過7戶掌握在50歲以上族群手中。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，台灣屋主結構正快速高齡化，背後不僅反映人口老化，更顯示資產正高度集中於中高齡世代，隨著未來10至20年大量高齡屋主進入退休、繼承甚至凋零階段，「大繼承潮」勢必成為衝擊台灣房市的重要變數。

高房價世代下 資產逐漸集中高齡族群

賴志昶指出，觀察近年趨勢，房價長期上漲，年輕世代購屋門檻愈來愈高，反而讓早期已持有房產的中高齡族群，持續享有資產增值紅利，尤其過去二十年房地產大多頭，使不少50歲以上族群累積多戶資產，甚至出現「一代囤房、下一代繼承」現象。

屋比房屋總經理葉國華也認為，未來台灣房市將逐漸從「首購市場」轉向「繼承市場」，也就是說，年輕人未必靠薪資買房，而是透過父母資產移轉取得房屋，這種趨勢不僅改變房市結構，也可能進一步加劇世代資產落差，而且可能會產生五大問題。

第一大問題：老屋大量流入市場

未來最先面臨的衝擊，恐怕是大量高齡老屋釋出，由於目前不少高齡屋主持有房產屋齡偏高，尤其集中在雙北老公寓、中南部透天產品，當繼承發生後，下一代未必願意持有老屋，可能選擇出售變現。

葉國華指出，未來市場可能出現「老屋供給爆量」的現象，尤其人口流失區域，部分老宅甚至可能面臨長期空置，進一步加劇區域房價分化。

第二大問題：繼承糾紛恐大幅增加

另一項隱憂是繼承爭議，由於台灣高齡屋主不少持有多筆房產，但子女人數、家庭結構複雜，未來恐爆發更多共有、分產與爭產問題，尤其近年常見的情況包括：兄弟姊妹對是否出售祖產意見不同、部分繼承人長期旅外失聯、未立遺囑導致產權難整合等，都可能使房屋多年無法處分。葉國華提醒，未來「共有房產卡死」恐成為台灣房市新常態，甚至可能讓部分房屋淪為無人管理的高齡危老宅。

第三大問題：年輕人更依賴「繼承翻身」

過去台灣社會相信「努力工作就能買房」，但未來房市可能更趨向「有沒有繼承」決定資產差距。葉國華指出，當房價遠高於薪資成長速度後，能否獲得家族資產，將成為年輕世代資產累積關鍵，未來沒有繼承資源者，恐更難進入都會核心區，進一步加劇階級固化問題。

第四大問題：囤房與空屋問題惡化

由於不少繼承人未必缺錢，繼承後可能選擇保留空置，等待未來都更、危老改建或房價上漲。這也可能導致都會區空屋率持續攀升。葉國華指出，尤其雙北精華區老公寓，未來恐出現「沒人住、也不賣」情況，導致都市更新更加困難，形成城市老化惡性循環。

第五大問題：高齡失智與財產管理風險增加

隨著高齡屋主快速增加，失智、監護與財產管理問題也將同步浮現，近年已有越來越多家庭因長輩失智，衍生房產詐騙、產權爭議與家族衝突。葉國華提醒，高齡化社會下，「如何安全交棒資產」將成為重要課題，包括預立遺囑、意定監護、家族信託與財產規劃，都可能成為未來高資產家庭必修課。

專家：現在不只是買房時代 更是「傳承時代」

葉國華分析，台灣房市下一階段，真正影響價格與供需的，未必只有利率或信用管制，人口與繼承結構可能也是重要關鍵，尤其當大量房產開始從戰後嬰兒潮世代移轉至下一代時，勢必牽動都市更新、空屋問題、世代財富與區域發展。對一般民眾而言，未來除了思考「怎麼買房」，還可能需要多留心「如何讓資產順利傳承」，否則辛苦累積一輩子的房產，最終可能反而成為家庭衝突來源。                           

                                                             資料來源 工商時報 陳傑鳴https://www.ctee.com.tw/news/20260602700839-430601

 房市管制6月再鬆綁？

三大首席經濟學家：央行維持中偏緊基調

市場關注央行6月理監事會是否進一步放寬房市管制。聯合報系資料照片

中央銀行今年3月理監事會議後宣布鬆綁部分第七波選擇性信用管制措施，將自然人第2戶購屋貸款成數上限由五成提高至六成，引發市場關注6月理監事會是否進一步放寬房市管制。對此，首席經濟學家認為，央行大方向仍將維持中偏緊基調，若有調整，也將以自住需求、都更及危老案件等特定對象進行精準式微調。

合庫金控首席經濟學家徐千婷指出，央行當初推出信用管制措施，主要目的是抑制投機炒作，但目前政策目標已轉向兼顧金融穩定與自住需求。因此未來若有調整，較可能朝向支持首購、自住型購屋族群，以及都更危老重建等政策方向進行「精準式微調」，而非全面解除限制。

徐千婷表示，雖然市場投機熱度已有所降溫，但不動產貸款集中度仍偏高，房價也尚未明顯回落，因此央行仍須維持一定程度管控。同時也必須避免市場誤以為打炒房政策已告一段落，以免過去一年多來累積的政策成果功虧一簣。

國泰世華銀行首席經濟學家林啟超認為，3月調整象徵性的意義還是比較大，代表房市管制不再趨緊，但並非進入全面寬鬆階段。經過一年多的信用管制後，市場對房價「只漲不跌」的預期已逐漸降溫。他預期6月房市政策將維持現狀，延續中性偏緊態度。

富邦金控首席經濟學家羅瑋表示，第七波信用管制實施一年多以來，已達到抑制房市過熱的效果，因此央行3月適度放寬部分措施，確實有助於緩解市場壓力。不過目前來看，央行應不會進一步全面鬆綁，房市政策仍將維持既有架構，未來較可能關注的是非指定用途融資與資金流向問題。

                  資料來源:房地產https://house.udn.com/house/story/123589/9537699

 

成屋買賣資訊揭露新制上路

 契約須載明能效標示、光電設備

內政部今（1）日公告，不動產業者交易成屋時，須在買賣契約與不動產說明書中揭露建物光電設備設置、節能標示、加壓受水設備等資訊之新制，即起正式上路。購屋民眾若發現業者未依規定提供相關資訊，可逕向各縣市政府提出檢舉。

內政部日前公告修正的成屋買賣資訊揭露新制今日起正式上路，未來不動產業者交易成屋時，須在不動產說明書與買賣契約中，詳列該建築之能效標示與太陽光電設備等相關資訊。民眾若發現業者未依規定提供資訊，可向買賣標的物所在地的縣市政府檢舉。

根據新制規定，不動產業者須在成屋買賣定型化契約中的「建物現況確認書」新增3項資訊，包含建物是否設置太陽光電發電設備；「硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量」檢測標準與容許值；以及社區是否設有「用戶加壓受水設備」及其管理維護責任，避免日後發生爭議。

至於由不動產經紀人員接受屋主委託銷售後調查製作的不動產說明書中，新制則要求除須提供不動產產權、周邊環境、建物現況、瑕疵及交易條件等內容外，也必須揭露建物是否取得建築能效標示、是否太陽光電設備等資訊，且須在交易過程中詳實向買方說明。

內政部表示，未來將整合實價查詢服務網，讓民眾能在查詢不動產成交價格時，同步掌握建物節能表現，以提升資訊透明與綠建築能見度。若需查詢相關規定，可至台灣建築中心「建築能效標示案件查詢網站」、內政部地政司「不動產交易專區」，或撥打1996洽詢。

資料來源:公視新聞網https://news.pts.org.tw/article/801640